深圳打造“民生幸福标杆”，必需先行完善法规体制! 虽然新《深圳经济特区物业管理条例》于2020年3月1日施行，但其中并没有对物业公司(社区“大管家”)有效的监督、考核、淘汰 等相关条款，新《条例》有些条款可操作性有待实际检验；需要各相关职能部门积极主动作为形成合力，破除相关利益阻力，聚焦完善相关立法体系，将物业管理与基层社会治理深度融合，构建物业管理新格局。目前绝大多数物业公司，并不是靠提供物业服务的核心竞争力（服务合同）赢得市场；并不是靠物业服务质量和能力来赢得客户（服务对象--小区业主）满意；并没有靠规范公司治理（报表公开、审计）和从业人员专业资质（公开考核、评选）赢得与建立行业信誉。物业服务行业所提供的"服务"事关民生保障和人民生活幸福。应该属于特殊的服务行业，必须建立更高准入门槛，更长效、有力的监管机制（必须包括服务对象来监督、评价机制），更严格的处罚、淘汰、征信制度！

现在小区的物业(开发商的子公司)是沒通过业主大会招标进场的，还快干了15年。很多事就很不透明，因为物业都不让你弄业委会。

业主团结起来，成立业委会，行使业委会权力。

业委会是基层社会治理的重要载体，与居民切身利益息息相关！如果没有成立业委会，业主很难针对小区公共事务发表自己的观点。依据相关法律规定，业主有权要求设立业主大会，选举产生业委会，社区公共事务主要是招聘、解聘物业公司，监督物业公司服务。如果业委会缺位，就会产生大量矛盾：物业公司有管理服务小区的义务，但基本上不受业主的有效监督；业主享有法律规定的权利，却很难保障自己的合法权利不受侵害。 业委会是物业与群众之间沟通的桥梁，业主与业主之间、业主与物业之间都有可能发生各种矛盾纠纷。这时，业委会就可以起到沟通桥梁作用，努力做到事了人和，避免矛盾进一步激化。哪个小区业委会成立阻力大（长期空缺）或借口各原因采用“居代业”？无法正常召开业主大会？说明那个小区居民切身利益被侵害严重！让各小区业委会能公开、公平的成立并良序运转，能正常召开业主大会选聘心仪的物业公司和淘汰不胜任的物业公司，就是为各社区民众办的最大的民生实事！在城市基层社区的共建治理中， 民众参与和监督不应该缺位（被屏蔽），业委会应该像居委会一样成为每个社区的标配！

法律给所有权者赋予了“占有、使用、收益、处分”的四大权利。由业主大会选举业主委员会执行业主大会的决议，是所有权人集中委托的一种表现形式。除此之外的任何组织和个人，无权拥有四大权利或其中的任何一项。在基层社区业委会选举和业主大会中积极发展全过程人民民主，民众真正在社区内当家作主，可以激活社区活力，打通基层内循环，让此成为基层（人民群众身边）发现、培养考核人才新平台；是真正走进人民群众之中的民心桥，打通服务百姓的“最后一公里”的重要通道；是民众真正参与基层社区治理和监督，促进基层部门治理能力和水平的提升的动力，凝心聚力才能共同实现人民对美好生活的向往的目标！

【关于 顶层设计完善 对设立业主大会和选举业主委员会 指导细则的建议】治国安邦，重在基层。业委会是基层社会治理的重要载体，与居民切身利益息息相关，应该明确业委会法律地位。业委会如何公开、公平成立并良序运转，事关城市社区千家万户,是民众参与基层治理和监督的重要组成部分和基础。《中华人民共和国民法典》中指出“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”居委会及相关部门“指导”组建成立业主委员会筹委会（换届小组），再产生本小区业委会候选人名单。不应该让“指导”成为设立业主大会和选举业主委员会的 门槛、阻力！应该让此成为设立业主大会和选举业主委员会的 助力！目前需要尽快完善 关于对设立业主大会和选举业主委员会《指导细则》，让城市基层社区积极、依法、公开、公平、规范推进设立业主大会和选举业主委员会的工作。首先，在人民群众身边提名什么样的人？倡导什么样的社会价值观？弘扬（形成）什么样的社会风气？这个“筹委会（换届小组）”怎样推荐/审查候选人的指导原则尤为重要！如果参选报名人数多，建议参选人之间采取差额投票淘汰法，要能代表广大群众利益，获得广大人民群众信任，不能被相关利益方所操控“代言”，不能“候选人一箩筐，什么都往里装。”结合城市基层特点和很多社区多年经验，推荐/筛选出的候选人建议遵循以下原则：两个基本原则：1.必需有“德”。候选人必需是 爱国爱家爱社区，没损害民众利益、邻里关系和谐的业主。2.必需有“闲”。候选人必需是 长期在本小区居住，有时间精力参与社区事务/治理（例会）的业主。两个优先原则：1.有“爱”者优先。乐于奉献，积极参与社区公共服务和长期参加义工活动的热心业主优先。2.有“才”者优先。城市社区（业委会）需要更专业团队来协作与服务，如有从事相关 财务、律师 等职业经验的业主优先。其次，对小区业委会候选人名单公示环节也非常重要，不能把“公示”当摆设走形式。城市社区居民因工作繁忙，邻里间很多缺乏了解和沟通，建议候选人需要提供竞选（视频）演讲或开展竞选交流会，增进互相认识、了解 候选人的优势及对社区建设好的建议；要完善候选人名单公示环节的反馈/投诉机制。对群众提出的异议（投诉）要有处理及回复，如果此中严重违规违纪行为，纪委（监察）部门应该介入取消参选人资格，追责相关部门人员责任。最后，应将城市基层每个社区推进业委会成立和运转情况，纳入基层相关部门人员的业绩考核（评价）指标之一。

物业管理的质量直接影响到小区居民的居住体验。但很多人也听到过这样一句话：买房一阵子，物业一辈子。居民想要换物业，并不容易。上海康城是上海最大的小区之一，住了近4万人。自从2023年6月物业合同到期后，小区的业主们就一直在为一件事烦恼：究竟是续聘原有物业还是再找一家新物业？如果找，找什么样的？又该怎么找？不久前，结果终于出来了。这也让持续7个月的物业选聘工作尘埃落定。3月31日，上海最大的小区之一上海康城举行新老物业交接仪式。这意味着近4万名业主长达7个月的等待终于有了结果。原来为上海康城提供物业服务的是碧桂园盛孚物业，新物业是央企上海招商局物业管理有限公司，它是3月11日通过邀请招标的方式选出来的。上海某企业咨询管理有限公司总经理 杨莉青：有5名专家老师进行阅标打分，主要通过暗标加明标双结合综合打分的程序进行打分，总共合计100分，其中暗标分数60分，明标总分40分，最终排名靠这两部分最终得分来排序，第一名的就是获胜的那家供应商。2个小时后，结果出来了。央企上海招商局物业管理有限公司成为中标候选人，这也意味着业主们长达7个月的等待终于有了结果。《焦点访谈》从去年9月开始关注上海康城选聘物业一事，回顾整个事情的时间线，可以分为三个阶段：第一阶段，2024年7月至8月，全体业主投票决定是否续聘原物业；第二阶段，2024年9月至2025年1月，制定选聘新物业方案；第三阶段，2025年1月到3月，选聘新物业并启动新老物业交接。首先，让我们了解一下上海康城。上海康城是上海最大的小区，占地一平方公里。这里有286栋楼，住了将近4万人，甚至连居委会都有4个。正因为面积大人口多，所以再小的问题，如果乘以庞大的基数，都会变成大问题。这就是康城今天面临的现状。上海康城始建于1999年，分四期陆续建成。在这个超大型小区里，幼儿园、中小学、超市、卫生院、公交车、银行等配套一应俱全，如同一个复杂的小社会。从2013年起，深圳盛孚物业为小区提供物业服务，2020年被碧桂园收购后继续服务，一直干到今年3月。对它的服务大家褒贬不一。居民们反映的问题，有主观原因，也有客观原因。有些通过提高服务质量可以解决，有些就很困难了，比如停车难。小区治理本来就非常复杂琐碎，众口难调，超大型小区更是难上加难，因此即便再小的问题，日积月累也会逐渐成为居民们心中的痛点。去年6月，小区业委会就物业服务做了一次民意调查。调查显示，超八成的业主对物业服务不满意。问题主要集中在工程维修、保洁、保安、绿化、客服、维保维修费用支付等几个方面。于是，业委会多次找到物业方希望改善服务。事实上，2023年6月，物业服务合同就已经到期了，但由于业委会正处于换届阶段，所以原物业一直处于事实服务状态。在服务没有达到预期，双方沟通效果不佳的情况下，到底要不要换物业成了摆在广大业主面前的一道难题。换还是不换？换物业是大事，搞好了皆大欢喜，搞不好矛盾激化甚至会酿成社会问题。上海交通大学国际与公共事务学院教授 彭勃：物业管理是社区治理最重要的问题、基本盘，影响老百姓获得感、满意感、幸福感、安全感很重要的前提因素。按照《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律法规的规定，换物业必须召开全体业主大会投票表决。但是业委会刚刚成立，13名委员大多没有什么经验，既不知道怎么换，也担心会出现不可预知的状况。在这个关键时刻，康城社区党委主动介入，组织专家团队提供政策和法律咨询，确保每一步都合法合规、平稳有序。上海市闵行区莘庄镇康城社区党委专职副书记 张军萍：需要有一个把舵，把好大的方向。基层党组织在党建引领下，怎么样做到指导到位不越位，同时能够进行补位。社区党组织还成立了联席会议机制，每月一次召集物业、业委会、政府职能部门共商社区事务。通过多方协作，逐步解决了换物业过程中的难题。此外，当地房管部门也为业委会提供了具体的专业指导。有了社区党组织和政府部门的指导，业委会迈出了第一步。首先，要发放12000多张表决票，一户一票，工作量非常大。为此，业委会组织了500多名志愿者。虽然很累，但为了能有个美好的将来，大家也都毫无怨言。上海市律师协会行政法业务研究委员会副主任 金缨：在居民区党组织的带领下，在业主的积极参与下，在法律框架里面开展了相应的工作，保障了居民的知情权、参与权、表达权以及后续监督权的行使。有了这样的基础后，去年8月25日，上海康城召开业主大会，近八成的业主投票同意不续聘原物业。结果出来后，原物业立即采取了一些整改措施。比如，重新任命上海区域负责人，上海康城项目由集团总部直管，针对康城业委会提出的问题尽量去解决。尽管服务质量有了一定改善，但是业主大会已经做出决定，不再续聘原物业。接下来，事情转入第二阶段：制定选聘新物业方案。那么，该怎么制定这个方案？这时候社区党组织和政府部门又一次伸出了援手。上海市闵行区莘庄镇康城社区党委专职副书记 张军萍：主动搭建平台，让大家在平台里各自发表不同的意见。上海市闵行区莘庄镇社会工作办（房管）康城专管员 金子君：第二阶段，我们通过市、区两级房管局的指导，让物业选聘工作在（市房管局）监管平台上体现出来。在市、区房管局的专业指导下，业委会制定出了通过邀请招标的方式来选聘新物业的方案，随后召开业主大会征求大家的意见。物业选聘方案在1月19日的业主大会上获得超过90%业主的支持。接下来，事情进入到第三阶段：招标选聘新物业。经业主大会表决，委托第三方组织实施。经过严格筛选后，最终确定四家企业入围。3月11日，通过招标，上海招商积余旗下的招商局物业管理有限公司得分最高被确定为中标企业。最后，新老物业公司进行了为期一个月的工作交接。从全国来看，小区在换物业过程中出现冲突的不在少数，但上海康城的业主和物业公司通过理性沟通和合法程序，成功避免了冲突，实现了平稳过渡。我们看到，只有充分尊重业主意见，确保选聘过程依法依规公开透明，才能真正实现小区管理的善治。上海康城选聘物业之所以受关注，不仅仅因为社区的体量大，更因为反映了当下社区管理的共性问题。通过这个案例，我们看到了居民积极参与，用好法律赋予每个人的权利，用实际行动诠释了“我的社区我做主”的理念。人民城市的主体是人民，社区治理的每一步都应体现人民意愿。只有当每一份诉求都被认真对待，社区才能真正成为居民安居乐业的温馨港湾。

接下来，我们将深入探讨上海康城这一占地约1平方公里的庞大社区，它坐落于闵行区，实际居住人口近4万人，宛如一座小镇。在这个庞大的社区里，“沿小区对角线步行，起码也要一个多小时。”这样的描述，不禁让人思考，在这样的社区中，如何进行有效的治理，以解决诸如物业解约事件等社区治理困境。这样一个庞大的社区，自20世纪90年代末开发至今，已经历了两届物业的更替。近日，上海康城第五届业主委员会发表公告，宣布经过投票表决，决定不再续聘当前的在管物业服务企业——深圳碧桂园盛孚物业服务有限公司上海分公司。这一决定背后，透露出上海康城业主们长期以来对物业服务质量的诸多不满。而在上海康城物业负责人的朋友圈中，一篇长文详细叙述了盛孚物业进驻康城十年的历程，其中包括了成功摘帽“最受小偷欢迎社区”的称号、共同抗击疫情等难忘记忆。那么，究竟是何原因导致上海康城决定不再续聘这家服务了长达十年的老物业呢？这一事件后续面临的挑战又有哪些？从法律层面来看，业主是否有权更换物业？未来超大型社区的治理又将走向何方？针对这些问题，记者进行了深入追问。首先，我们探讨了为何要“炒”掉在管物业。从上海康城物业负责人的朋友圈中，我们可以看到，盛孚物业在过去的十年里为小区带来了许多积极的变化，如小区门脸的提升、治安案件的显著下降、增设的监控设施以及主次干道路灯的改造等。然而，尽管付出了这些努力，但业主们依然对物业服务质量表示不满，这成为了决定不再续聘的重要原因。其次，我们关注了事件后续的难点。在超大型社区如上海康城的治理过程中，更换物业无疑是一项复杂的任务。这涉及到与新老物业的交接、与业主的沟通以及确保社区治理的连续性等多个方面。此外，如何解决业主与物业之间的矛盾和分歧，也是一项重要的挑战。接着，我们进一步探讨了业主是否有权更换物业的法律问题。根据相关法律规定，业主确实有权通过投票表决来决定是否续聘物业服务企业。这也是保障业主权益、推动社区治理改进的重要手段。最后，我们展望了未来超大型社区的治理方向。随着城市化的不断推进和社区规模的日益扩大，超大型社区的治理问题日益凸显。在借鉴国内外先进治理经验的基础上，结合上海康城等实际案例的启示，我们期待能够探索出更加符合时代要求、适应社区特点的治理模式和方法。此次上海康城业主委员会的投票结果显示，近76.94%的业主同意不续聘当前物业，占专有部分建筑总面积的77.07%，这充分反映了业主们对在管物业服务质量的不满以及对更换物业的迫切需求。事实上，这种不满情绪在上海康城小区内早有迹象。今年6月底，该小区发布的一份《上海康城物业服务质量满意度调查结果报告》显示，参与调查的业主们对物业公司整体的服务质量满意率极低，仅为不到12%，而不满意率则高达55%以上。特别是在清洁卫生和工程维修方面，业主们的满意率最低，反映出了物业公司在这两方面存在的严重问题。在此之前，康城业委会已收到过众多业主关于物业服务质量不佳的投诉。经过调查，业委会发现小区内存在公共区域垃圾未能及时清理、保安巡查不足导致业主车辆被贴低俗小广告等问题。尽管物业公司与业委会进行过沟通，但问题并未得到明显改善。目前，在管物业正在积极调整优化其核心管理人员，并表达出希望能继续参与上海康城的下一个十年建设的愿望。同时，他们也愿意投入资金助力小区的升级改造。然而，“分手”后的难点在于如何与新物业进行清算。博和汉商律师事务所的白树彩律师在接受记者采访时指出，《民法典》中明确规定了业主的合同任意解除权，但解除权的行使必须符合法律规定的条件和程序。他进一步解释道，依照相关程序，首先需要召开临时业主大会，经全体业主三分之二以上表决权通过后，才能解聘物业公司。同时，他也提醒道，“换物业是容易的，难的是后面和物业之间如何进行清算。”这无疑将是未来上海康城社区治理面临的重要挑战之一。“虽然解聘物业的程序稍显繁琐，但真正棘手的是后续的清算问题。”白树彩律师向记者透露，物业管理费的结算问题是双方争议的焦点。他进一步解释道，物业合同中可能采用的服务模式包括“包干制”和“酬金制”。在“酬金制”下，物业管理企业会按照约定的比例或数额从预收的物业服务资金中提取酬金，而其余资金则全部用于物业服务合同的支出。这种模式下的结算问题势必会成为双方争议的焦点。此外，公共收益的分配也是双方争议的另一内容。白树彩指出，小区内的临时停车位、篮球场、网球场等设施所产生的收益，在扣除相关成本后，应归全体业主所有。这涉及到合同的具体约定和双方的利润分成问题，因此也可能引发争议。近年来，随着市民对居住条件和生活环境的要求不断提高，物业管理质量成为了关注的焦点，物业纠纷也因此增多。闵行区人民法院速裁庭法官李腾告诉记者，在审判实践中，物业服务不到位和业主拒缴物业费是纠纷的主要表现形式。同时，他也指出，业主在维权过程中缺乏法律思维和证据意识，往往导致举证困难，从而影响其主张的成立。此外，李腾还透露，对于那些进入法院诉讼程序的案件，由于双方对抗情绪严重，即便涉及金额不大，也往往难以达成调解协议。面对这一系列问题，未来物业管理服务的治理之路在何方？上海社科院教授彭辉指出，目前超大型社区面临的一大突出问题是物业管理服务与居民多元需求之间的错位。在超大型社区中，由于居民背景的多样性，导致需求各不相同。当物业无法有效满足这些零散且多样的需求时，矛盾和不信任便不可避免地产生，进而陷入恶性循环。彭辉进一步分析道，要打破这一僵局，基层治理的水平将起到关键作用。他强调，现实中“三驾马车”即物业、业委会和居委会都存在各自的问题。物业可能服务不规范、履行义务不到位；业委会可能履职能力不足，无法对物业进行有效监督；而居委会则可能因人员有限、事务繁多而无法实现每个小区的有效管理和协调。那么，如何破解这一治理难题呢？彭辉建议，在党建引领下探索“红色物业”模式，这是一种有效的基层社区治理手段。通过整合居委会、业委会、物业公司等多方力量，形成信息和资源共享的机制，提升治理的黏连度和居民的信任度，进而促进基层治理能力的提升。同时，物业公司也可以考虑采用集团化运行模式，使物业领域的各项子服务更加专业。在彭辉看来，随着房地产大开发时代的结束，未来的模式必将转向高品质服务实现盈利。只有物业从源头上提供更加有针对性、精细且富有温度的服务，才能赢得业主的认可并促进形成良性循环。

01 从“天下第一乱”到“治理标杆”：一个社区的重生样本 2025年3月31日的上海康城，没有横幅标语，没有抗议冲突，只有物业工作人员在晨光中更换制服胸牌。这个曾因“物业纠纷”多次登上热搜的超大型社区，以近乎教科书般的规范流程完成了物业更替——招商局物业正式入驻，而这场涉及4万居民切身利益的“社区革命”，早在两年前就埋下了伏笔。 作为上海规模最大的居民区，上海康城堪称“社区里的微型城市”：占地1平方公里、286栋楼宇、12000余户家庭、4个独立居委会，内部学校、商业街、公交站一应俱全。但超大体量带来的管理难题长期困扰居民：电梯故障频发却报修无门、绿化带沦为“垃圾山”、停车位争夺引发邻里冲突……自2013年碧桂园盛孚物业入驻后，服务缩水与费用争议始终存在，2023年业委会调查显示，超过80%业主对物业服务不满，物业费缴纳率跌破50%。 这场“积怨”在2024年迎来转折点。当业主大会以近80%的投票率决定不再续聘原物业时，没有人想到，这个曾被戏称为“天下第一乱”的社区，竟能走出一条党建引领、法治护航、居民共治的突围之路。  02 解剖“换物业”全流程：一场没有硝烟的民心战役 第一阶段：民意觉醒（2023年6月-2024年6月）   原物业合同到期之际，恰逢业委会换届选举。新当选的业委会成员顶着“作秀”质疑，发动500余名志愿者逐户调研，最终用厚达200页的《物业服务问题白皮书》揭开真相：电梯故障率超标3倍、公共收益账目不清、绿化维护费去向成谜……这份报告不仅成为业主大会的“导火索”，更让居民意识到——沉默不是解决问题的答案。 第二阶段：制度破局（2024年7月-2025年1月）   闵行区房管局的会议室里，一场“三方会谈”持续到深夜。社区党委、业委会、法律顾问反复推演程序细节：如何确保12000户投票合法有效？怎样防范物业公司阻挠交接？最终确立的“党建引领联席会议”机制，让政府指导与居民自治形成合力。 在上海市房管局指导下，社区创造性地采用“暗标+明标”招标模式：60%技术分由专家盲评设备维护方案，40%服务分考察企业实地承诺。当招商局物业提出“电梯15分钟响应”“绿化带责任到人”等量化指标时，居民代表在评审现场红了眼眶：“这才叫专业服务！” 第三阶段：平稳过渡（2025年1月-3月）   新旧物业交接日，原物业经理在交出钥匙时感叹：“没想到你们真能做到零冲突。”这背后是38场协调会、2000余份告知书、40名法律志愿者的全程护航。社区党委甚至预判到“停水停电”等极端情况，提前协调供水供电部门驻场保障。 03 解码成功密码：基层治理的“三重突围” 1. 党建引领：不是“大包大揽”，而是“精准护航”   社区党委书记王莉的手机里存着一条凌晨短信：“消防通道堆物明天必须清理，业委会协调困难，请求党委支持！”这正是上海康城模式的核心——党组织既不越位代劳，也不袖手旁观。 在关键节点，社区党委搭建起“法治框架”：引入专业律师把关程序，联动公安、城管消除交接风险；在日常治理中，推动物业、业委会、居民代表组成“服务监督团”，让党组织成为社区矛盾的“减压阀”。这种“该出手时就出手”的智慧，正是超大型社区治理的关键。    2. 居民自治：从“吃瓜群众”到“社区主人”   “以前觉得换物业就是业委会的事，现在才明白，每一票都决定我家门口的路灯亮不亮。”业主李阿姨的转变颇具代表性。在500名志愿者的动员下，社区创造出“线上投票+线下见证”的双轨机制：年轻人通过小程序扫码表决，老年居民由志愿者持移动终端上门核验。当看到自己投出的票数实时显示在社区大屏时，许多居民第一次感受到“当家作主”的分量。 3. 法治化流程：用规则消解“人情社会”顽疾   招标过程中，某企业试图通过“熟人关系”打探标书细节，却被评审组直接取消资格；交接期间，原物业以“员工安置”为由拖延，法律顾问立即出示《上海市物业管理规定》第27条……这些细节证明：唯有刚性制度，才能打破“扯皮式治理”的恶性循环。 04 上海康城的启示：中国社区治理向何处去？ 上海康城的实践，击破了中国基层治理的三大迷思： 1. “社区太大管不好”？ 超大规模不是管理失灵的借口。通过“分片议事”“数字赋能”，上海康城将“社区共治”细化为可操作的42项流程，证明科学机制能化解规模负效应。 2. “换物业必定鸡飞狗跳”？ 该案例中，政府、企业、居民三方恪守法律底线，未发生一起肢体冲突，印证了法治化才是社区治理的最优解。 3.“业委会注定是摆设”？ 当业委会配备法律顾问、财务审计等专业支持时，其决策权威性显著提升。数据显示，新物业入驻后三个月，居民满意度跃升至85%，物业费缴纳率突破90%。 05 让“社区”回归“共同体”的本质 站在上海康城新建的儿童乐园旁，看着孩子们在修剪整齐的草坪上奔跑，很难想象这里曾是垃圾遍地的“问题社区”。这场换物业风波带来的最大启示，或许在于重新定义了社区治理的本质： 真正的宜居社区，不是开发商图纸上的精美沙盘，而是居民用脚投票的选择权、用心参与的责任感、用规则守护的公平性。当党建引领把准方向、居民自治凝聚共识、法治建设筑牢底线时，即便是上海康城这样的“巨无霸”社区，也能在现代化治理中找到自己的幸福坐标。 此刻，全国还有无数社区在物业纠纷中挣扎。上海康城的故事告诉我们：矛盾不可怕，可怕的是失去对规则的信赖、对参与的勇气、对改变的信心。毕竟，社区不是冰冷的建筑群，而是由一个个渴望美好生活的人组成的——温度，永远来自人心的觉醒与行动。